Som eiendomsaktør vet du hvor utfordrende det kan være å optimalisere energiforbruket og redusere kostnader relatert til dette. Samtidig forventer leietakere rett fordeling av energimengde, og dette krever en god del administrasjonsarbeid.
Så hvordan kan du håndtere disse utfordringene så smertefritt som mulig?
I denne artikkelen kan du lese om hva som anses som typisk unødvendig forbruk i eiendomsbygg, og hvordan du kan håndtere både forbruket og administrasjonen rundt energiforbruket.
Unødvendig energiforbruk
Uten de rette verktøyene er det vanskelig å få oversikt over energiforbruket. For hvordan kan du jobbe med feil, mangler og avvik som du ikke vet eksisterer?
–Ofte har ikke eiendomsaktører systemer for å overvåke og fange opp unødvendig forbruk og avvik, og vil dermed ikke ha forutsetninger for å kunne gjøre riktige, energibesparende tiltak, forteller Christian Fløistad, porteføljeforvalter i Noova.
–Det finnes mange eksempler på typiske energityver i eiendomsbygg, og de fleste omhandler varme, kjøling og ventilasjon. Feil eller ikke-optimal styring av disse er dyrt, forteller Christian.
Et eksempel som ofte går igjen er HVAC-anlegg som har stått på feil innstillinger i flere år, uten at dette har blitt avdekket. Når feilen så lokaliseres og justeres, har bedriften gjerne halvert forbruket.
Dette er problemene som ofte går igjen:
- Anleggene mangler tilpasning til kontorets kjernetid, helligdager, helger og sesonger hvor aktiviteten i bygget varierer.
- Ventilasjonen justeres ikke ut ifra mengde mennesker i bygget, og luftkvaliteten holder en høyere standard enn nødvendig.
- Anleggene justeres/sjekkes ikke etter service.
- Termostater og timere svikter og gir et ureelt bilde.
- Varmekabler i kjøreramper står på året rundt, det samme gjør snøsmelteanlegg og defrostere på takrenner.
Det er i utgangspunktet enkelt å justere disse avvikene, men det krever at man har god oversikt over forbruket.
Samtidig er det viktig å påpeke at å få noen inn for å identifisere avvikene kun vil gi deg et øyeblikksbilde, nye avvik kan oppstå i andre deler av bygget senere, så arbeidet med avvik må skje kontinuerlig. Et varslingssystem vil kunne løse nye problemer på noen minutter.
Christian legger til at ulik type energibruk vil påvirke nettleien, og at effektproblematikk er en kjent faktor. Eiendomsaktører har lite innsikt i hvordan effekttopper oppstår, når de oppstår og hva de egentlig koster, det kan være en utfordring.
–Mange tar grep av ulik kvalitet som kan gi virkning på mengde forbruk, men som kan gi uheldig virkning på effekten. Det handler om å se det store bildet.
Administrative utfordringer
Tidligere var normal praksis at fordeling av energikostnader ble gjort basert på m2, med noen hensyn. Leietakere stiller nå helt andre krav til rapportering på energi og oversikt over eget forbruk. De er ikke villige til å betale for at nabokontoret velger å holde sitt kontor fem grader varmere enn deres. Å fordele riktig energimengde til riktig leietaker er en evig hodepine for mange eiendomsaktører.
– Det finnes mange potensielle skeivdelingsmekanismer i utleie av eiendom, og derfor kreves det full oversikt over hvilke leietakere som skal faktureres for hva. Denne fordelingen bør være så nøyaktig som mulig basert på de forutsetningene som gjelder i bygget, presiserer Christian.
Les også: Hvilke strømsparingstiltak gir best effekt?
Derfor bør du følge opp
Kostnadsbesparelser er en selvsagt grunn til å kontrollere energiforbruket, men det er også andre elementer som spiller inn. Christian deler de viktigste årsakene til at du bør følge opp energiforbruket i dine lokaler:
- Krav fra leietakerne: Det er et konkurransefortrinn å kunne tilby nøyaktig måling og riktig fordeling av kostnader til leietakerne.
- Bærekraft og miljø: Ved å redusere energiforbruket kan du bidra til å redusere din bedrifts karbonavtrykk. EUs European Green Deal, strategien for et klimanøytralt 2050, får større fokus også i Norge. I flere EU-land blir det nå forbudt å leie ut kontor som kommer dårligere ut enn C i EPC-merke (tilsvarende F i norsk energiattest), og vi forventer tilsvarende innstramninger i Norge.
- Økonomisk besparelse og økt lønnsomhet: Å redusere strømforbruket fører til bærekraftig drift, som vil være en viktig økonomisk fordel og gi økt konkurranseevne.
Slik får du oversikt
–Det første du bør gjøre for å kunne håndtere energiforbruket i bedriften din er å implementere et EOS-system som kan måle konkrete områder, samt ta ut relevante forbruksdrivere som skal deles mellom leietakere, råder Christian.
–Et EOS-system er nærmest et minstekrav for å ha et energieffektivt bygg, da det er eneste mulighet til å få servert et totalbilde av forbruket.
Bruk undermålere for at hver enkelt leietaker kun skal betale for nøyaktig det de har brukt. På denne måten kan du synliggjøre hvor energityvene deres er, og gjøre det lønnsomt for dem å jobbe ned eget forbruk. Dette er også attraktivt i forhold til rapportering og bærekraft.
Videre anbefaler Christian å finne en leverandør som kan hjelpe deg med leietakerfakturering. Denne leverandøren vil også kunne ta alle spørsmål knyttet rundt faktura, og du slipper dermed å bruke kostbar tid på administrasjon og spørsmål rundt dette.
Til slutt bør du velge en leverandør som har kompetanse både på nettbaserte verktøy, samt kraft, nettleie og leietakerfakturering. Dette er alle separate tematikker som er fine å få i en totalpakke. Sørg for at du får alt på en plass.
Kort sagt
Første steget i å håndtere energiforbruket som eiendomsaktør er å implementere et EOS-system for overvåkning. Finn en totalleverandør som også kan hjelpe deg med neste steg – leietakerfakturering.
–Når dette er på plass vil du oppnå god oversikt over energiforbruket ved at du ser at alt går på skinner, og du får en bekreftelse på at du bruker energien optimalt, presiserer Christian.
Å redusere energiforbruket kan gi store finansielle gevinster og vil gjøre deg til en attraktiv aktør for leietakere.
